居然可以这样（年度演讲|蔡金强：明日之后）刘润2022年度演讲进化的力量明日之后

1.你可以演讲

蔡金强（奥陆资本总裁兼首席投资官）：谢谢主办机构的邀请，今天很荣幸大家如果看这个主题，你会发现这个主题叫“明日之后”，这不是危言耸听去年5月份我帮一个机构做这个题目的时候，我说的是至暗时刻准备到来，当时主持人还认为我有一点悲观，现在我这个题目叫明日之后，意思就是说房地产行业现在正在面临一个惊天动地的狂风暴雨式的供给侧结构改革，所以整个局面非常严峻，我大概简单说一下现在市场上发生的情况跟大概未来一年多的展望。

2.你为什么要做这次演讲呢

生死存亡之秋、强有力的救市势在必行，还有一个展望，我分这三部分来说目前行业正在爆雷接近30家，接近整个行业销售的2成左右这个数字还是虚的，因为有一些公司是接近在爆跟不爆之间，比如说世茂、融创等等，这是比较边际性的。

3.你做过演讲吗

如果说把这些边际性的严格来说，事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家，应该占到整个行业的3成多3成多是怎样的概念？因为咱们这个行业之前国企大概占了销售额的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是这些民企正式爆雷已经接近一半，所以大家大概可以看到情况严峻的程度。

4.你会演讲吗

尤其在这些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，这是这个行业一个特别严峻的现状行业现在除了债务爆雷以外，大量的地产公司都无法出报表，2021年的年报大概有一般地房企都没有办法出报表，或者审计师有保留的意见，或者说有经营的担心。

5.有一次演讲

这个事情事实上不太好解决，因为它有三个问题，第一就是资产负债表的现金怎样去界定？因为去年开始发现资产负债表上的现金真正可用的部分是小到离奇的，这部分真实能动用的可能只有报表上的10%左右，还有表外负债，这些都是很难解决的，这是一些会计报表的东西。

6.这可能是我做过的最重要的演讲

更为严峻的东西是这个，去年我在参加不同的论坛或者讨论会的时候，我一直都是在强调，当时9月份、10月份市场还是可以救过来的，因为当时更多是一个信用的问题，也就是这些地产公司公司债各方面大幅下跌，没有办法刚兑，当时是可以救过来的，我的看法是，这个就像病人身体一样，如果这个病出现转移，一旦转移到销售，销售出现雪崩很难救回来。

7.今年的演讲

现在这个病已经从信用转移到了销售的血崩上面，所以这个问题就变得很难解决，因为资金的缺口非常大，已经不是放宽一点点了而且这个病还比较严峻，1—4月份跌幅太惊人了，而大家别忘记地产公司资金来源有70%—80%都是来自于预售款，现在出现这么大的缺口，已经从信用端向销售端转移，所以我觉得民企的生命是在跟时间赛跑，靠它自身造血功能的恢复应该是很难做的。

8.通过这次演讲

所以这种情况下你要靠挤牙膏政策的放松把市场救回来应该是不可能的，现在真正能熬过这个大风暴的民企两只手都数得过来的，所以这个情况民企基本团灭的，民企的生命是在跟时间赛跑，而政策是在挤牙膏的进行销售的血崩造成的资金缺口不是放一点按揭就可以弥补的，现在的问题是销售什么时候能回暖？而且现在还有一个比较严峻的东西，就是整个房地产公司3月份美元债出现了一个刚兑高峰期，下一个高峰期是7月份，哪怕熬过了3月份，7月份的槛怎么过，这也是一个很大的问题。

9.得到年度演讲

所以我们认为整个行业靠自身的恢复是非常困难的时候，所以我个人觉得在这个时候一些更为猛烈的救市应该是可以期待的，除了限购、限贷、按揭贷，开发贷，在未来一个月更为猛烈的政策是可期的，如果不出来的话应该是会团灭的，哪怕现在事实上已经接近团灭的状态。

10.有没有演讲

所以在未来的一个月，我们觉得应该可以看到一些重点政策的出台我再说一说潜在性的一些政策我们觉得在未来一个月左右应该会见除1线、极少数1.5线城市以外，大部分城市都会放开限购、限贷政策，现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策，这两年苏州跟南京都有局部放开，苏州跟南京是比较有代表性的，因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市，所以后续可以期待2线城市，甚至1.5线城市在限购方面会放开。

政府在土地方面也会有一些更有利的政策，比如说限价，土地垮支付方式降低降准，在按揭开发贷发力补充流动性甚至未来一个月，我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些，因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。

长期一点，像金融稳定基金也在进行的过程当中，而且这一两天我得到一个信息，政府在退税方面也在加强，最近有不少房企应该都有收到政府的一些退税比如说那个项目之前是亏损了，可是他提前交了很多土征税或者其他税收进去，以前是拿不到，现在都有一定程度的返还，所以我估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市。

但是我个人也倾向比较悲观的，因为我个人觉得轻微有点来不及，这不是悲不悲观，而是事实上就是这样一个情况，而且疫情让整个楼市小阳春推迟了当时我觉得5月份会有小阳春，现在觉得5月份或者6月才有小阳春，因为疫情让销售的回款推迟了大概两个月左右，但是5月底或者6月份还是有小阳春，因为前面累计了太多潜在性的需求，再加上大量政策出来，所以在销售上应该在5月底6月应该还是能看到一些小阳春。

一二线城市率先反应，二手房会更加明显为什么？因为现在太多公司爆雷，尤其民企真正行业的销售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因为5、6月份的回暖也只是一个小阳春而已，后面可能还会重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才会全面性的回暖。

到时候的回暖除了一些政策的驱动以外，还有另外一个主要的因素是因为供应大量的锐减，造成一二线城市供应大量不足，这样才可能会催生全面性一线城市、二线城市在今年年底的回暖，所以这个回暖真正的时期大概要到四季度左右，这对于房企来说，尤其是民企来说是非常非常困难的一个情况，这也是我们为什么比较悲观的，也就是陆续会有一些民企爆雷，因为实在是未必能撑到那个时候。

我们觉得去年下半年跟今年是海啸式的供给侧改革，大量的民企会退出市场或者被淘汰出去，这可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段，这也没有办法另外国企跟城投会成为整个市场的主导，整个市场明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量，以前民企占2/3，可能以后国企、城投会成为2/3。

最后说一句，民企也没有必要非常悲观，因为房地产本身就是一个周期性的行业，有时候各领风骚三十年，前二十年可能是民企大行其道，这几年可能是国企或者城投，但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后，民企的生命力又会焕发出来。

所以我个人觉得没有那么悲观，只不过在这一段时间，中短期会有大量的民企被淘汰，而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力谢谢！

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